El Tribunal Supremo avala la limitación de la subida de los alquileres como medida excepcional: qué significa para propietarios e inquilinos

El Tribunal Supremo ha confirmado recientemente la legalidad de las medidas que limitaron la actualización de las rentas de alquiler durante la crisis de la inflación derivada de la guerra en Ucrania.

En 2022, el Gobierno aprobó una serie de medidas urgentes para hacer frente al fuerte aumento de precios. Entre ellas, se estableció un límite a la actualización anual de los alquileres de vivienda, vinculándolo al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que no puede superar el 2%.

Estas medidas se recogieron en varios reales decretos-ley y afectaron a miles de contratos de arrendamiento, especialmente en un contexto en el que el IPC llegó a superar el 10%. 

Un gran tenedor de viviendas reclamó al Estado más de 600.000 euros por los perjuicios económicos sufridos, alegando que:

• La limitación de rentas redujo significativamente sus ingresos.
• La medida tenía carácter “expropiatorio”.
• Era inconstitucional por vulnerar el derecho de propiedad.

El Tribunal Supremo (Sentencia 4/2026, de 14 de enero) ha desestimado la reclamación y establece varios puntos clave:

1. No existe expropiación à La limitación de la renta no es una expropiación, ya que no supone una privación individual del derecho de propiedad, sino una regulación general aplicable a todos los arrendadores. 
2. No se vulnera el derecho de propiedad à El tribunal considera que la medida no elimina el contenido esencial del derecho, ya que el propietario sigue pudiendo obtener rentas por el alquiler. 
3. Medida justificada por interés generalà La limitación responde a una finalidad legítima: proteger a los inquilinos en un contexto de alta inflación, lo que se enmarca en la función social de la propiedad. 
4. No hay derecho a indemnización à Al no existir expropiación ni inconstitucionalidad, no procede la responsabilidad patrimonial del Estado, por lo que los propietarios afectados no tienen derecho a compensación económica.

¿Qué significa esto?

 Para propietarios:

• Las limitaciones legales de renta pueden imponerse en situaciones excepcionales.
• No generan automáticamente derecho a indemnización.
• Se consideran válidas si son temporales, proporcionadas y justificadas.

 Para inquilinos:

• Estas medidas refuerzan la protección frente a subidas bruscas del alquiler.
• Confirman que el legislador puede intervenir en el mercado del alquiler en contextos de crisis.

Situación actual

Este criterio del Tribunal Supremo cobra especial relevancia en el contexto actual, marcado por la reciente crisis energética derivada de la guerra en Irán. En este escenario, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, que incorpora nuevas medidas de carácter excepcional:

• Establece una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años, a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de entrada en vigor del Decreto-ley (22 de marzo de 2026) y cuya finalización este prevista para antes del 31 de diciembre de 2027.
• También establece el límite de renta desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027, es decir, que, en este periodo de tiempo, a falta de acuerdo entre inquilino y propietario, la actualización de la renta no podrá superar el 2%.

Estas actuaciones siguen la misma lógica jurídica avalada por el Tribunal: se trata de intervenciones temporales, justificadas por una situación extraordinaria y orientadas al interés general, lo que refuerza la previsibilidad de que este tipo de medidas continúen siendo consideradas constitucionales siempre que respeten el equilibrio entre derechos de propietarios e inquilinos.